Trois raisons d’investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie

Seul un tiers des souscriptions en SCPI sont effectuées au sein d’un contrat d’assurance-vie. Ce mode de détention « indirect » présente pourtant nombre d’avantages. Mais aussi, il est vrai, quelques inconvénients. Voici les trois bonnes raisons de choisir l’assurance-vie pour investir en SCPI.

Une fiscalité plus avantageuse pour la plupart des épargnants

Lors d’un achat de SCPI en direct, c’est la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique. Les revenus perçus par les souscripteurs sont donc taxés -en ajoutant les prélèvements sociaux-, à des taux compris entre 47,2% et 58,2% pour la plupart des contribuables. « En achetant des SCPI dans un contrat d’assurance-vie, on oublie la fiscalité des revenus fonciers. Car c’est celle de l’assurance-vie qui s’applique », indique Raphaël Oziel, directeur du pôle immobilier du courtier Linxea.com.

Un niveau d’imposition deux à trois fois moins élevé via l’assurance-vie

Or, dans le cadre de l’assurance-vie, et lorsque les contrats ont plus de huit ans, les gains constatés ne subissent généralement que les prélèvements sociaux à 17,2%. Et seulement lors d’un retrait. Certes, un prélèvement forfaitaire supplémentaire (de 7,5% ou 12,8%) s’applique au-delà de certains seuils. Mais il ne concerne qu’une minorité d’épargnants. En réalité, l’imposition des revenus des SCPI est donc de deux à trois fois moins forte dans le cadre d’une assurance-vie. En outre, les dividendes versés par les SCPI détenues indirectement sont capitalisés. Le souscripteur ne subit donc aucun prélèvement lors de ces distributions. A la différence d’un associé en direct. Dans l’assurance-vie, le principe est simple : pas de retrait, pas d’imposition…

Une meilleure liquidité grâce à des délais de revente plus courts

Autre avantage des SCPI détenues via un contrat d’assurance-vie : elles peuvent être revendues du jour au lendemain, si besoin. Les délais sont souvent plus longs lorsque les SCPI sont détenues en direct. Surtout lorsque le marché secondaire de ces véhicules immobiliers est « tendu ». Ce fut le cas, notamment, lors de la crise immobilière des années 1990. Une période au cours de laquelle beaucoup de détenteurs de SCPI avaient vu leur argent bloqué….

Une obligation de remboursement pour les assureurs

Les assureurs ont quant à eux l’obligation de rembourser leurs assurés sans délai, en cas de demande de retrait. La loi Sapin 2 prévoit, au pire, un moratoire de trois à six mois au maximum pour organiser les retraits, en cas de crise grave. Cette obligation de liquidité a des contreparties. Elle conduit les assureurs à sélectionner très précautionneusement les SCPI qu’ils proposent. Ce qui explique en partie pourquoi toutes les SCPI ne sont pas présentes dans les contrats du marché. Elle se traduit aussi par un encadrement très strict des versements, afin d’éviter une trop forte concentration des risques.

Encadrement des versements effectués sur les SCPI

Les conditions d’accès aux SCPI varient donc selon les contrats. Par exemple, dans le contrat Darjeeling du courtier en ligne Placement-direct.fr, on ne peut pas affecter plus de 40% de ses versements à des SCPI. Et dans une limite de 50 000 euros pour chaque SCPI. Dans le contrat Kapital-direct, également chez Placement-direct.fr, la limite est de 25% des versements en SCPI. Avec un plafond de 200 000 euros par an. Dans le contrat Panthéa de Nortia, distribué par les conseillers en gestion de patrimoine, les SCPI ne peuvent pas représenter plus de 70% de l’épargne placée. Avec un maximum de versements de 500 000 euros par SCPI.

Crédits : Article de Pierre Papier