SCPI
Dernière mise à jour de l’article SCPI le 20 janvier 2021
1.Introduction
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public.
Les SCPI bénéficient de l’avantage de la transparence fiscale.
L’acquisition de parts de SCPI permet à l’investisseur d’effectuer un placement proche de celui de la « pierre », et ainsi d’obtenir des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en ayant la possibilité d’investir des sommes modestes.
À noter :
L’acquisition de part de SCPI peut s’effectuer à crédit. L’investisseur peut ainsi déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers.
2.Objet de la SCPI
La SCPI a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
L’actif d’une SCPI peut désormais comprendre des participations directes ou indirectes dans d’autres SCPI ou dans des organismes de placement collectif immobilier.
Il est désormais également possible que l’actif d’une SCPI comprenne des terrains nus situés dans une zone urbaine ou à urbaniser.
En revanche, le décret qui a introduit ces deux dérogations, précise que cette détention ne peut se faire que dans la limite de 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI.
Les sommes collectées peuvent être affectées à:
- l’acquisition de locaux à usage commercial ou d’habitation, mis en location ;
- l’acquisition des équipements et installations nécessaires à l’utilisation des immeubles.
- des travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration, d’agrandissement et de reconstruction, à titre accessoire et dans une certaine limite.
3.Types de SCPI
On distingue deux catégories de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) :
- les SCPI détenant un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Ces actifs génèrent des revenus supérieurs à ceux de l’immobilier d’habitation et ont pour principal objectif la distribution des revenus (SCPI de rendement). Elles représentent la plupart des SCPI présentes sur le marché.
- les SCPI détenant un patrimoine à usage d’habitation (appartements, résidences, etc.). On trouve deux types de sous-catégorie : les SCPI de plus-values et les SCPI avec des dispositifs fiscaux de faveur.
4.Fonctionnement et organes de gestion de la SCPI
4.1.Fonctionnement de la SCPI
4.1.1.Capital de la société
Le capital des SCPI ne peut être inférieur à 760 000 €. Il est divisé en parts nominatives d’une valeur nominale au moins égale à 150 € (CMF. art. L.214-53). Les parts détenues par les fondateurs de la SCPI doivent représenter une valeur totale au moins égale au capital minimal.
Les SCPI sont des sociétés à capital fixe ou à capital variable.
4.1.1.1.Société à capital fixe
La SCPI à capital fixe accroît progressivement son capital par des augmentations de capital jusqu’à atteindre le plafond du capital prévu dans les statuts. Une fois atteint, ce dernier est figé.
4.1.1.2.Société à capital variable
La SCPI à capital variable émet et rachète des parts à tout moment. Cette variation est toutefois encadrée par un capital plafond et un capital plancher.
4.1.2.Souscription des parts
Le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution arrêtée annuellement par la société de gestion.
La valeur de reconstitution est calculée à partir de la valeur des actifs de la société augmentée des commissions et des frais nécessaires à l’acquisition des biens, et en fonction du nombre de parts émises.
À noter :
Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
4.1.3.Cession de parts
La société de gestion doit tenir un registre des cessions qui récapitule les offres de cession et les demandes d’acquisition portées à la connaissance de la société.
La société de gestion procède régulièrement à l’établissement d’un prix de cession des parts grâce à la confrontation des ordres inscrits sur le registre. Le prix d’exécution correspond au prix auquel s’échange la plus grande quantité de parts.
Aucun agrément ne doit être imposé en cas de succession, de liquidation de communauté de biens entre époux ou de cession soit à un conjoint, soit à un ascendant ou à un descendant. En revanche, les cessions de parts à un tiers peuvent être soumises à agrément par une clause dans les statuts.
4.2.Organes de gestion de la SCPI
4.2.1.Société de gestion
Comme pour tout organisme de placement collectif, la gérance de la SCPI est confiée à une société de gestion désignée par les statuts ou par l’assemblée générale (CMF, art. L.214-66).
La société de gestion est soit une société anonyme dont le capital ne peut être inférieur à 37 000 €, soit une société en nom collectif si au moins un des associés est une SA avec un capital minimum de 37 000 €. Cette société est agréée par l’AMF qui a pour objectif de contrôler, à tout moment, le respect des engagements formulés dans le dossier de demande d’agrément.
La société doit présenter des garanties suffisantes quant à la qualité de son organisation, ses moyens techniques et financiers, l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants. De plus, la société se doit d’agir dans l’intérêt exclusif des souscripteurs sans recevoir en contrepartie des fonds pour le compte de la SCPI.
La rémunération de la société est égale à des commissions prises sur les sommes recueillies lors des augmentations de capital, sur le prix de vente des parts ainsi que sur les produits locatifs.
4.2.2.Conseil de surveillance
À côté de la société de gestion, figure un conseil de surveillance. Ce dernier est composé d’au moins sept associés désignés en assemblée générale ordinaire. Son rôle est d’assister la gestion de la société ainsi que de procéder aux vérifications et contrôles estimés nécessaires en ayant la possibilité de donner son autorisation ou son avis sur certaines opérations.
Le conseil de surveillance est également chargé de publier un rapport sur la gestion de la société.
4.2.3.Commissaire aux comptes
Le commissaire aux comptes est désigné par l’assemblée générale ordinaire des associés lors de la constitution de la SCPI. Sa mission est de certifier et vérifier la sincérité des comptes annuels et des informations communiquées aux associés.
5.Associés
Lorsqu’une personne acquiert des parts de SCPI il devient associé de la société. Comme tout autre associé, l’investisseur dispose alors de plusieurs droits et obligations. L’associé a ainsi un droit d’information, un droit de vote dans les assemblées et un droit aux bénéfices.
En contrepartie, l’associé est responsable à l’égard des tiers des dettes de la société dans la limite de 2 fois le montant des parts qu’il possède dans la société (sauf dispositions contraires dans les statuts).
À noter :
La société doit obligatoirement, afin de limiter les risques financiers, souscrire un contrat d’assurance garantissant sa responsabilité civile du fait des immeubles dont elle est propriétaire.
5.1.Droit d’information
Les porteurs de parts ont le droit d’être informés sur l’activité de la société, notamment avant la tenue des l’assemblées générales. Ainsi dans les 15 jours avant cette réunion, les documents suivants doivent leur être adressés :
- rapport, bulletin ou circulaire de la société de gestion, du conseil de surveillance et/ou du commissaire aux comptes ;
- formulaires de vote par correspondance ou par procuration ;
- les procès-verbaux des assemblées générales
Les associés de la SCPI ont la possibilité de participer aux assemblées ou de s’y faire représenter. Les statuts ne peuvent limiter cette faculté sous peine de sanctions civiles et pénales.
5.2.Droit aux bénéfices
6.Transformation SCPI en OPCI
Les organismes de placement collectif immobilier sont des produits de placement dans l’immobilier. Les OPCI peuvent être, soit des fonds de placement immobilier (FPI), soit des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV).
Les OPCI investissent majoritairement dans des actifs immobiliers, mais l’objectif est néanmoins de leur conférer une liquidité importante de part un ratio de liquidités de 10 % au minimum.
La transformation des SCPI en OPCI est possible : la SCPI peut transmettre son patrimoine par voie de scission à plusieurs OPCI (FPI ou SPPICAV).
Les SCPI disposent d’un délai de cinq ans, à compter de l’homologation des dispositions du règlement général de l’AMF relatifs aux OPCI, pour qu’une AGE se prononce sur la possibilité de transformation en OPCI (CMF. art. L214-84-2).
La transformation de la SCPI en OPCI doit se faire sans frais directs ou indirects pour le porteur de parts. Pour les actionnaires de la SCPI, cette opération est considérée comme intercalaire : les plus-values latentes constatées à l’occasion de la transformation bénéficient d’un sursis d’imposition jusqu’à la date de cession ultérieure des parts ou actions reçues à cette occasion.
De plus, aucun droit d’enregistrement, taxe de publicité foncière et salaire du conservateur, ne s’applique aux transferts de biens, droits et obligations résultant de la transformation des SCPI en OPCI.
À noter :
Les OPCI ne remplacent pas les SCPI. Des SCPI peuvent toujours être créées et il est toujours possible de procéder à des augmentations de capital. Les deux régimes cohabitent
7.Fiscalité
7.1.Revenus
Remarque :
Lorsque les parts SCPI sont détenues via un compte-titres, la fiscalité reste identique à savoir revenus foncier et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
L’investisseur aura la possibilité d’opter sous le régime du micro-foncier s’il dispose par ailleurs d’au moins un immeuble donné en location nue (BOI-RFPI-DECLA-10, § 70).
À noter :
Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de nue-propriété de parts de société détenant un immeuble loué ou destiné à être loué, ne sont pas déductibles « dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location ».
BOI-RFPI-BASE-20-80 § 160
CRL : La Contribution sur les Revenus Locatifs est acquittée par la SCPI et non par les associés de la SCPI, y compris s’ils soumis à l’impôt sur les sociétés.
7.2.Plus-values
Seuls sont applicables l’exonération au titre de la résidence principale et les abattements pour durée de détention.
BOI-RFPI-SPI-10-20 § 150
La cession de parts de SCPI ne bénéficie pas de l’exonération en cas de cession inférieure ou égale à 15 000 €.En cas de cession de l’immeuble par la SCPI, les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.
7.3.Impôt sur la fortune (IFI – ISF)
7.3.1.IFI à compter du 1er janvier 2018
Les parts de SCPI doivent être déclarées à l’IFI pour la fraction représentative de biens ou droits immobiliers détenus par la société au 1er janvier de l’année d’imposition.
CGI, art. 965
De même, les contrats d’assurance-vie rachetables et les bons ou contrats de capitalisation doivent être déclarés à l’IFI au prorata des encours représentatifs d’actifs immobiliers, et notamment de parts de SCPI.
7.3.2.ISF jusqu’en 2017
Les parts de SCPI devaient être déclarées à l’ISF pour leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition.
8.Régimes de faveur
8.1.Dispositif Périssol
Les détenteurs de parts de SCPI pouvaient, comme les propriétaires directs d’immeubles affectés à l’habitation, opter pour le régime périssol de l’amortissement des immeubles sur 24 ans. Il concerne les logements acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999.
La limite de déduction des déficits sur le revenu global est relevée à 15 300 €.
Il est aujourd’hui impossible de souscrire des SCPI bénéficiant de ce régime fiscal.
8.2.Dispositif De Robien
Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier aussi du dispositif de Robien sous réserve qu’elles investissent dans l’immobilier locatif répondant aux conditions requises.
Dans ce cas, les souscripteurs personnes physiques peuvent déduire de leurs revenus fonciers un amortissement calculé sur 95 % du montant de leur souscription.
La SCPI se doit d’investir 95 % du montant de la souscription dans le financement d’immobilier locatif remplissant les conditions du dispositif « De Robien ».
BOI-RFPI-SPEC-20-20-70 § 180
Deux régimes « De Robien » existent : le régime « De Robien classique », pour les souscriptions avant le 1er septembre 2006, et le régime « De Robien recentré » pour les souscriptions après le 1er septembre 2006.
8.3.Dispositif Borloo
Il est possible de bénéficier par l’intermédiaire d’une SCPI du régime « Borloo neuf ».
8.4.Dispositif Scellier
Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier aussi du dispositif Scellier sous réserve qu’elles investissent dans l’immobilier locatif répondant aux conditions requises.
BOI-IR-RICI-230-10-20 § 50
Dans ce cadre, les souscripteurs personnes physiques peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale :
- à 25 % du montant de leur souscription en 2009 et 2010,
- à 13 % en 2011.
Ce taux était majoré de 10 points pour les logements acquis ou construits en 2011 (22 %) dont le niveau de performances énergétiques est supérieur à celui imposé par la législation en vigueur (logements BBC).
Pour les investissements réalisés en 2012, les taux applicables sont de :
- 13 % pour les logements BBC,
- 6 % pour les logements non BBC acquis en 2012 lorsque la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2011.
La réduction est étalée sur 9 ans à compter de la souscription.
La SCPI se doit d’investir 95 % du montant de la souscription dans le financement d’immobilier locatif remplissant les conditions du dispositif « Scellier ».
8.5.Dispositif Duflot
Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier aussi du dispositif Duflot sous réserve qu’elles investissent dans l’immobilier locatif répondant aux conditions requises (art. 80, LF 2013 – article 199 novovicies du CGI dans sa version antérieure au 1er janvier 2015).
Dans ce cadre, les souscripteurs personnes physiques peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée au taux de 18 % répartie sur 9 ans. La réduction d’impôt en cas de souscription de SCPI est calculée sur 95 % du montant de la souscription.
Elle ne sera pas reportable lorsque le montant de l’impôt sur le revenu sera inférieur à celui de la réduction.
8.6.Dispositif Pinel
Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier du dispositif PINEL sous réserve qu’elles investissent dans l’immobilier locatif répondant aux conditions requises.
Dans ce cadre, les souscripteurs personnes physiques peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu variant en fonction de la durée de location :
- 12 % (23 % en outre-mer) pour les souscriptions servant à financer des logements faisant l’objet d’un engagement de location pris pour une durée de six ans,
- 18 % (29 % outre-mer) pour celles servant à financer des logements faisant l’objet d’un engagement de location pris pour une durée de neuf ans.
En cas de prolongation de l’engagement de location, les souscripteurs peuvent continuer de bénéficier de la réduction d’impôt au taux de 6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale en cas de prorogation d’un engagement initial de 6 ans, ou de 3 % en cas de prorogation d’un engagement initial de 9 ans.À la différence des dispositifs précédents, la réduction d’impôt en cas de souscription de SCPI est calculée sur 100 % du montant de la souscription et non pas 95 %.
Elle ne sera pas reportable lorsque le montant de l’impôt sur le revenu sera inférieur à celui de la réduction.
Remarque :
Le dispositif Pinel qui devait prendre fin au 31 décembre 2021 est prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, avec cependant une baisse progressive du taux de la réduction pour les années 2023 et 2024.
En outre, depuis le 1er janvier 2021 les logements individuels ne sont plus éligibles au dispositif. Or, en l’absence de précisions, ce recentrage du Pinel à l’habitat collectif devrait s’appliquer aux investissements directs mais aussi aux investissements en SCPI.
8.7.Dispositif Malraux
Les SCPI Malraux investissent en immeubles situés dans des zones définies par des périmètres de restauration immobilières.
Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d’immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés, le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés. Ce déficit est imputable sans limitation sur le revenu global du contribuable.
Sont éligibles les souscriptions de parts de SCPI Malraux dont la date de clôture est intervenue depuis le 1er janvier 2017 et répondant aux conditions suivantes :
- au moins 65 % du montant de la souscription doit être affecté aux dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt ;
- au moins 30 % du montant de la souscription doit être affecté à l’acquisition d’immeuble ;
- le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les 18 mois suivant la clôture de celle-ci.