Les sociétés civiles de placement immobilier spécialisées dans la logistique du dernier kilomètre présentent de nombreux avantages pour les investisseurs. Elles offrent surtout un rendement bien supérieur à la moyenne du marché.

La crise sanitaire et économique n’a pas épargné les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Et si son impact sur les acteurs de la pierre papier reste pour le moment contenu, avec une rendement annuel attendu aux alentours de 4% pour 2020 contre 4,40% en 2019, c’est en partie parce que certaines SCPI résistent bien mieux que d’autres. C’est le cas des sociétés investies sur le secteur de la logistique. Un terme qui désigne “le dernier maillon avant la livraison”, explique Paul Bourdois, co-fondateur de la plateforme France SCPI. “Il s’agit souvent d’entrepôts de stockage situés à moins de 30 minutes des centres urbains”, détaille le spécialiste, d’où l’appellation de “logistique du dernier kilomètre”.

Un élément essentiel

Principale SCPI du secteur, Activimmo, de la société de gestion Alderan, est investie pour près de moitié (46%) en entrepôts, le solde (54%) étant constitué de locaux d’activités : “des lieux de stockage, d’assemblage et de réparation de produits finis ou semi-finis”, explique Pauline Collet, directrice des relations investisseurs chez Alderan. Ces bâtiments remplissent un rôle précis : localisés en première couronne d’agglomération, ils forment ce fameux relais qui permet de livrer le consommateur. “C’est un maillon indéboulonnable de la chaîne”, appuie Paul Bourdois.

Un bon rendement

Le secteur de la logistique traverse relativement paisiblement la crise. Au second semestre, au plus fort de cet épisode exceptionnel, le taux de recouvrement des loyers s’y est inscrit à près de 100%, selon le dernier Observatoire des SCPI de Linxea tandis que le taux de récupération des loyers a atteint une moyenne de 78% sur la période, selon le courtier. Chez Activimmo, “l’intégralité des loyers et provisions pour charges qui devaient être encaissés l’a été à l’exception de deux mois de loyer au titre du 2ème trimestre d’un de nos locataires dont le paiement sera échelonné tout au long du second semestre”, avance la SCPI dans son bulletin trimestriel.

Ces rendements, supérieurs au taux moyen de 4,40% sur l’ensemble du marché en 2019, s’expliquent par plusieurs facteurs. Tout d’abord, les entrepôts et locaux d’activités s’achètent à bas prix. Les bâtiments logistiques ne sont donc jusqu’ici pas soumis à une guerre des prix. Une quiétude relative qui permet donc à Activimmo de se positionner sur des actifs de qualité peu chers sans pour autant avoir à renoncer à des loyers intéressants.

L’essor du e-commerce en soutien

Selon les statistiques de BNP Paribas Real Estate, les immeubles logistiques les mieux situés en France se louent actuellement entre 50 et 57 euros le m2 par an. En Allemagne, la fourchette oscille entre 76 et 86 euros/m2/an tandis qu’au Royaume-Uni, les prix à la location peuvent grimper jusqu’à 181 euros/m2/an à Londres. Autant dire que les loyers français sont loin d’avoir atteint le plafond européen. Un constat qui n’a rien d’illogique. “La France est très en retard sur le e-commerce”, explique Paul Bourdois.

La part du commerce en ligne s’établissait en effet à 9,8% dans l’Hexagone à fin 2019 selon la Fédération du e-commerce et de la vente à distance (Fevad), contre plus de 20% au Royaume-Uni. Le e-commerce prenant chaque jour plus d’ampleur en France, et ayant été considérablement mis en avant pendant le confinement, il y a fort à parier que la demande de bâtiments logistiques devrait augmenter, tout comme les loyers. “Cela ne peut qu’aller en grandissant”, confirme Paul Bourdois.

En plus du soutien à l’activité que représente l’essor du commerce à distance, les SCPI de logistique peuvent compter sur la prise de valeur de leurs murs. “C’est un foncier proche des grandes villes, et donc valorisable”, prédit Paul Bourdois. Et ce n’est pas Pauline Collet (directrice des relations investisseurs chez Alderan) qui le contredira : “Un bâtiment que nous avons acheté fin 2019 a déjà été revalorisé de 15%, se réjouit-elle. Sur un autre bien, à Montigny-le-Bretonneux, nous disposons d’une surface résiduelle de 1.000 m2, une surface qui peut évidemment participer à la création de valeur.”

Un risque limité

Il n’y a pas de rendement sans risque. Pourtant, malgré les taux offerts, l’aléa semble pour l’heure maîtrisé. Certes, les prix à l’achat devraient augmenter dans les prochaines années mais cette inflation serait alors logiquement compensée par celle des loyers facturés. Le risque de commercialisation existe tout de même, du fait de la nature même du bien, à savoir “4 tôles, un toit et des quais pour décharger”, résume Paul Bourdois. D’où un problème de fidélisation soulevé par l‘expert et un pouvoir de pression pour le locataire, qui peut tenter de négocier un loyer minoré en menaçant le propriétaire de ne pas renouveler son bail, les locaux étant pour ainsi dire interchangeables. Dans le même sens, et pour éviter toute vacance locative, Pauline Collet pointe “le risque que les bâtiments deviennent obsolètes, d’où l’importance de faire des travaux”. Un tribut plutôt léger au vu des rendements offerts.

Sources : Article rédigé par CAPITAL