La SCPI est une personne morale gérée par une société gestionnaire. Son objet est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.

Fonctionnement de la SCPI en démembrement

La SCPI (Société civile de placement immobilier) est une société dont l’objet est d’investir dans l’immobilier via l’acquisition, directe ou indirecte, d’un patrimoine immobilier destiné à être loué. Elle est gérée par un gestionnaire. Son objet consiste également à gérer ce patrimoine immobilier. Dans le cadre de son objet social, la SCPI peut acquérir des biens immobiliers construits pour les louer et faire construire des immeubles dans le but de louer. Comme toute société, la SCPI est constituée par des associés qui achètent des parts sociales. Il est tout à fait possible d’acheter des parts de SCPI en démembrement.

A noter : le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété en nue-propriété et en usufruit. La personne qui détient l’usufruit peut percevoir les fruits du bien et l’utiliser, le nu-propriétaire peut quant à lui disposer du bien (le vendre, le louer…).

Le fait d’acquérir des parts de SCPI en démembrement permet de devenir :

Soit propriétaire de la nue-propriété des parts sociales ce qui consiste à pouvoir disposer librement des parts sociales.
Ou bien propriétaire de l’usufruit des parts sociales ce qui consiste à pouvoir percevoir les revenus des parts (les dividendes) et à user des parts sociales.

A noter : dans la majorité des cas, l’acquéreur de parts sociales de SCPI en démembrement acquiert la nue-propriété et la société de gestion conserve l’usufruit.

L’achet de parts de SCPI en démembrement est effectué pour une durée limitée qui varie de 3,5,10 ou encore 15 ans. Au cours des années de détention des parts en démembrement, l’acquéreur ne dispose que de la nue-propriété ou de l’usufruit des parts. À la fin de la période de détention, il devient propriétaire car il récupère la pleine propriété des parts de la SCPI : il détient alors l’usufruit et la pleine propriété.

L’acquéreur des parts devient donc propriétaire de la pleine propriété en ayant payé que l’usufruit et la nue-propriété. La société de gestion perd son usufruit ou sa pleine-propriété.

Achat des parts de SCPI en démembrement : les avantages

L’acquisition de parts de SCPI en démembrement présente des avantages.

Les parts de SCPI, dès lors que leur achat porte sur la nue-propriété, ne sont pas prises en compte dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. Seul l’usufruitier paye l’impôt sur la fortune immobilière sur ces parts.

Le nu-propriétaire de parts de SCPI ne paye aucun impôt à ce titre. Il ne perçoit pas les revenus issus des parts. Seul l’usufruitier paye des revenus fonciers en raison de la détention de parts de SCPI.

L’usufruitier des parts de SCPI perçoit les revenus dégagés par la SCPI alors qu’il a payé ces parts à un prix inférieur à celui des parts en pleine propriété.

À la fin de la période de démembrement, l’acquéreur des parts de SCPI en démembrement devient propriétaire de la pleine propriété des parts alors qu’il a payé un prix inférieur au prix des parts en pleine propriété.

Si à l’issue de la période de démembrement, l’acquéreur devenu pleinement propriétaire décide de vendre ses parts, il est alors soumis à la fiscalité des plus-values. Toutefois, pour calculer la plus-value, le prix d’achat retenu est celui de la valeur d’achat de la part en pleine propriété alors que le véritable prix d’achat est celui de la nue-propriété.

Crédits et sources : Article de CAPITAL