Dans le cas de revenus fonciers, l’impôt est payé via un acompte prélevé sur le compte bancaire tous les mois.
Les revenus qui sont issus de la location d’un bien immobilier subissent l’impôt au même titre que les salaires.
Cependant, leur mode de prélèvement est différent. En effet, comme le fisc ne peut pas ponctionner directement les loyers que vous touchez, il prélève un acompte sur votre compte bancaire. Cet acompte ne reflète pas vraiment le coût fiscal de vos revenus locatifs.
Arcanes Patrimoine fait le point pour vous :
Si vous êtes propriétaire et donc, que vous touchez des loyers de la location, l’administration fiscale vous prélève des acomptes, aux alentours du 15 de chaque mois.
Cet acompte est l’équivalent, pour les revenus fonciers, du prélèvement à la source pour les salaires, pensions, indemnités chômage etc. L’argent que vous touchez de vos investissements locatifs est en effet imposé au barème de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%, et payé directement via une ponction sur votre compte bancaire.
Pour estimer le niveau de fiscalité qui s’applique aux revenus fonciers, il est faut leur appliquer le taux marginal d’imposition du foyer fiscal auquel s’ajoute les prélèvements sociaux.
Si vos salaires imposables sont supérieurs à 25.659 euros en 2020, chaque euro de revenus supplémentaires sera taxé à 30% (jusqu’à 73.369 euros). Votre taux marginal est donc de 30%.
Nous considérons alors que vos éventuels revenus locatifs, après abattements ou déduction de charges, seront imposés à hauteur de 47,2% (30% + 17,2% de prélèvements sociaux).
Par exemple, si vous touchez 10.000 euros de loyers sous le régime du micro foncier (location vide), vos revenus locatifs après abattement de 30% s’élèvent à 7.000 euros. Vous devrez donc payer 3.304 euros de taxes sur ces revenus (7.000*47,2%) dont 2.100 euros d’impôts et 1.204 euros de prélèvements sociaux.
L’acompte ne correspond pas
En toute logique, vous vous attendez à verser un acompte mensuel du douzième de cette somme, soit 275 euros ? Il n’en sera rien. Le montant de l’acompte n’est en fait pas calculé de cette manière.
Il faut d’abord que vous sépariez les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu.
Pour les prélèvements sociaux, le calcul est correct. Vous devez bien appliquer 17,2% à 7.000 euros, soit un acompte de 100 euros par mois (7.000*17,2%/12).
Cependant, la taxation à l’impôt sur le revenu ne se fait pas au taux marginal de 30% mais à votre taux d’imposition moyen qui correspond à votre taux de prélèvement à la source.
Par exemple, avec un taux de 12%, le montant des acomptes ressortirait à 70 euros (7.000*12%/12).
Au total, vos acomptes s’élèveraient à seulement 170 euros contre 275 euros avec l’autre mode de calcul.
Exemple :
Dans le ca où un célibataire sans enfant touche un salaire de 30.000 euros par an, soit 27.000 euros imposables. Il s’agit de son seul revenu et son taux marginal est de 30%. Son impôt au titre de 2020 s’élèvera à 2.118 euros, soit un taux de prélèvement à la source de 7,1% (2.118/30.000).
Imaginons maintenant un autre célibataire, en tout point comparable, sauf que lui touche aussi 10.000 euros de loyers. Après un abattement de 30% (régime micro foncier applicable aux locations vides produisant moins de 15.000 euros de revenus fonciers), il est imposable sur 7.000 euros.
Son revenu imposable s’élève à 34.000 euros (27.000 + 7.000). Après application du barème, l’impôt atteint 4.218 euros. Il paie ainsi bien 2.100 euros sur ses revenus fonciers (4.218-2.118).
Son taux de prélèvement à la source grimpe à 11,4% (4.218 / (30.000 + 7.000)).
Tous les mois, son salaire sera ainsi prélevé de 285 euros (30.000/12*11,4%) contre 177 euros pour le même célibataire sans revenus fonciers (30.000/12*7,1%).
Son acompte lié à ces revenus locatifs ressortira à 67 euros (7.000*0,114/12) auquel il faut ajouter 100 euros au titre des prélèvements sociaux, soit 167 euros au total.
On constate bien que le «trop peu» payé via l’acompte (167 contre 275 euros en appliquant le taux marginal d’imposition, soit un «manque» de 108 euros) est compensé par un surplus équivalent payé sur les salaires (285 contre 177, soit 108 euros).
Pour conclure
Pour estimer le coût fiscal lié à un investissement locatif, vous ne pouvez pas vous fier aux acomptes prélevés par l’administration.
C’est justement pour cette raison que le calcul du début d’article est généralement retenu pour juger de la rentabilité réelle de ce type de placemenT. Appliquer donc votre taux marginal d’imposition augmenté des prélèvements sociaux.
Sources : Article de Le Revenu
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