Comment ça marche?
Les SCPI sont de deux sortes. Dans les SCPI à capital fixe, l’investisseur peut acquérir des parts lors de l’émission de capital ou d’une augmentation de capital. La SCPI à capital variable est plus souple : l’épargnant peut acheter ou vendre ses parts quand il le souhaite. Leur prix est fixé par la SCPI au regard de la valeur de marché de son patrimoine immobilier. Autre avantage pour l’épargnant, c’est la SCPI qui s’occupe de trouver à qui céder ses parts.
Des revenus d’appoint
La SCPI a vocation à recueillir les fonds investis par des particuliers en vue d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. En contrepartie des sommes investies, les épargnants reçoivent des parts de la SCPI et perçoivent des loyers sous forme de dividendes. A fin 2019, l’ASPIM recensait 201 SCPI.
La plupart misent sur l’immobilier professionnel, principalement des immeubles de bureaux et commerces, mais il existe aussi des SCPI spécialisées dans l’immobilier résidentiel.
Ces sociétés se distinguent en outre en fonction du type d’immeubles achetés, des zones géographiques d’investissement et de leur régime fiscal.
Les SCPI de rendement sont ainsi principalement orientées vers l’acquisition d’immeubles d’entreprise (bureaux, commerces), ou de résidences de service. Dans la mesure où elles distribuent des loyers (souvent trimestriels), elles sont recommandées pour les investisseurs qui recherchent des revenus d’appoint. Les SCPI de défiscalisation investissent dans des logements éligibles aux lois Pinel ou Malraux par exemple, afin de bénéficier de leurs avantages fiscaux.
Quels sont les frais et les risques?
Les investisseurs en SCPI sont confrontés à des frais de souscription/cession et de gestion. Les premiers représentent un coût d’environ 8 à 12% du montant souscrit. Les sociétés de gestion des SCPI prélèvent des frais de 9 à 12% sur les loyers. Eu égard au montant élevé de ces frais, l’investissement en SCPI doit s’envisager sur le long terme (au moins huit ans), afin de pouvoir les lisser.
Investir en SCPI préserve le particulier des soucis de la gestion immobilière, pas de ses risques, à savoir vacance de locataires, manque de liquidité (en cas de pénurie d’acheteurs). En l’occurrence, il semble que les SCPI aient relativement bien résisté à la crise de la Covid-19 au premier semestre 2020, ce que les experts expliquent notamment par la diversification des immeubles, mais aussi la souplesse permise par les baux : lorsqu’elles sont confrontées à des locataires en difficulté, les SCPI peuvent en effet les accompagner en aménageant par exemple la périodicité des loyers, voire accorder des reports de paiement.
Combien ça rapporte?
Selon l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France, la performance globale des SCPI d’entreprise s’élevait à +5,3% au 30 juin 2020 sur une année glissante. Cette performance globale est composée d’un rendement courant de +4,2% et d’une revalorisation des parts de +1,2%.
L’OPCI plus liquide
L’OPCI est comme la SCPI un véhicule collectif d’investissement dans l’immobilier. Il est accessible sous forme de parts via un compte-titres ou un contrat d’assurance-vie. L’ASPIM en répertoriait une vingtaine fin 2019. A fin 2018, ils étaient majoritairement investis en bureaux (63%), en commerces (13%), en immobilier de santé (11%), en hôtels (6%), voire en logistique (4%).
Composés de 60% au moins d’actifs immobiliers, jusqu’ à 35% de valeurs mobilières (actions, obligations, OPCVM) et 5% au moins de liquidités (pour faire face aux demandes de retrait des investisseurs), les OPCI ont l’avantage d’être plus liquides que les SCPI. Il en existe deux types, les fonds de placement immobilier (FPI), soumis à la fiscalité des revenus fonciers, et les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), soumises à la fiscalité des valeurs mobilières. De même que les SCPI, il est avantageux de souscrire un OPCI via un contrat d’assurance-vie.
Par son caractère hybride, l’OPCI subit à la fois les aléas du marché immobilier et ceux de la Bourse. En revanche, ses frais d’entrée sont peu élevés, de l’ordre de 2 %.
Sources / Crédits : L’Express
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